جریمه ساخت و ساز در زمین کشاورزی برای گرفتن مجوز چقدر است؟

یکی از بیش ترین سوالاتی که در زمینه ساخت و ساز می شود، ساخت و ساز در زمین کشاورزی می باشد. سعی می کنیم اطلاعاتی در این زمینه و در راستای بحث خرید زمین در مشهد جمع آوری کنیم و آن ها را در اختیار شما قرار دهیم تا بتوانید پاسخ سوال های خود را به دست آورید.

تفاوت زمین کشاورزی با مسکونی چیست؟

یکی از مهم ترین نکته ها در مورد خرید زمین، توجه کردن به نوع کاربری زمین می باشد. تفاوت های عمده زمین کشاورزی و مسکونی به این صورت است که: در زمین کشاورزی محصولات و مواد غذایی کشت می شود و معمولا در این زمین ها آب کافی برای این امر وجود دارد.

در هر زمین کشاورزی با توجه به موقعیت آب و هوایی و آبی که دارند محصولات خاص کاشته می شود و دو زمین کشاورزی مختلف با شرایط مختلف نمی توانند یک محصول را بکارند. زمین های کشاورزی فقط برای کشاورزی است و نمی توان بر روی آن ها بنا ساخت مگر این که فردی به صورت غیر قانونی این کار را انجام بدهد.

بسیاری از زمین های کشاورزی در خارج از شهر ها و در بافت های خارج شهر قرار دارند و بسیاری از مواقع با زمین های بافت های خارجی به اشتباه گرفته می شوند. زمین های مسکونی در داخل شهر و روستا قرار دارند و دارای ملک می باشند.

اگر در زمینی که مسکونی است هنوز ملکی ساخته نشده باشد به این دلیل است که صاحب زمین هنوز قصد این کار را ندارد و در هر زمان می تواند ملکی به صورت قانونی بر روی این زمین بنا کند. البته در زمین های مسکونی هم می توان کشاورزی کرد و مشکلی برای تغییر کاربری آن وجود ندارد اما برای ساخت ملک حتما باید زمین های مسکونی تهیه کرد.

آیا امکان ساخت و ساز در زمین کشاورزی وجود دارد؟

یکی از مهم ترین سوالاتی که برای خریداران زمین ها به وجود می آید در مورد ساخت و ساز در زمین های زراعی می باشد. در بعضی مواقع می توان این کار را انجام داد اما چندین نکته دراین مورد وجود دارد. اگر زمین کشاورزی مربوط به شالیزارها، کشت چای، اراضی جنگلی و باغ های بزرگ میوه باشد، ساخت و ساز در آن ها به معنی آسیب رساندن به منافع کشوری است چرا که این اراضی به عنوان بخش مهمی از چرخه تولیدات کشور شناخته می شوند.

اما متاسفانه تغییر کاربری این زمین ها به سرعت در حال انجام شدن می باشد. بسیاری از افراد به دلیل بالا بودن قیمت زمین های مسکونی اقدام به خرید زمین های زراعی کرده و قصد دارند که در زمین های خود ویلا و بنایی را ایجاد کنند که این کار بسیار سخت است. برای انجام این کار باید مراحل اداری بسیاری را پشت سر گذاشت.

چگونه می توان در یک زمین مزروعی بنا ساخت؟

برای ساخت و ساز در زمین های کشاورزی در ابتدا باید مجوز انجام این کار را از اداره جهاد کشاورزی دریافت کرد سپس برای انجام آن اقدام کرد. اگر به صورت خود جوش به ساخت این اراضی بپردازید ساخت ملک، غیر قانونی می باشد و می توانند آن را در هر زمانی و با هر شرایطی تخریب کنند.

از سال 1374 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها وضع شده است که بر اساس این قانون هرگونه تغییر کاربری برای این زمین ها باید از سمت اداره جهاد کشاورزی صورت پذیرد و در غیر این صورت ساخت بنا خطا بوده و فرد علاوه بر مرتکب شدن جرم باید جزای قانونی هم بپردازد.

آیا ساخت و ساز در زمین کشاورزی غیر قانونی می باشد؟

ساختن ویلا و منزل بر روی زمین های کشاورزی کاری غیر قانونی می باشد اما بسیاری از افراد برای ساخت بنا های خود بر روی این زمین ها از ادارات مربوطه مدارکی جهت تغییر کاربری آن دریافت کرده و بدون در نظر گرفتن شرایط زمین به ساخت بنا می پردازند و زمین را تغییر کاربری می دهند.

قانون تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی در سال 1401 در این مورد می گوید که در مواقع ضروری این کار منعی ندارد اما باید توسط اداره مربوطه تایید شود.

چگونه برای ساخت بنا در زمین مزروعی مجوز بگیریم؟

در ابتدا باید مدارک لازم را به اداره جهاد کشاورزی ارائه کرد. سپس جهاد کشاورزی با دریافت مدارک متقاضی از زمین نقشه برداری کرده و کروکی می کشد سپس تمام این مدارک را به مدیریت امور زمین های استان می فرستد. تمامی این مدارک در دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضی ثبت می شود. اگر زمین کشاورزی و زراعی نباشد، ریاست این سازمان آن را تایید کرده و نتیجه از طریق دبیرخانه به متقاضی اعلام می شود.

در صورت کامل نبودن مدارک متقاضی، پرونده به مدت یک ماه از دستور کار کمیسیون خارج می شود. در صورت مخالفت کمیسیون با تغییر کاربری باغ به باغ ویلا این نتیجه توسط دبیرخانه به متقاضی اعلام می شود. در صورت تایید شدن این تغییر کاربری، اگر زمین دارای عوارض قانونی نباشد مجوز صادر می شود.

اگر شامل عوارض باشد پرونده به جهاد کشاورزی شهرستان ارسال می شود تا قیمت عوارض مشخص شود. پس از اتمام این مراحل متقاضی باید مبلغ مورد نظر را به اداره مربوطه واریز نماید.

امکان تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی وجود دارد؟

نوع کاربری زمین قبل از خرید متقاضی انجام می شود. این کار توسط شهرداری و اداره های مربوطه انجام می شود. بهتر است قبل از معامله زمین از شهرداری و ادارات دیگر استعلام زمین را دریافت کرد. همان طور که در ابتدای متن توضیح دادیم تغییر کاربری برخی از زمین های کشاورزی وجود دارد که شامل مراحل بسیار سخت و طولانی ای می باشد و هزینه های بسیار سنگینی را در بر دارد.

قانون جدید ساخت خانه باغ 1401 این گونه است که جرم تغییر کاربری یک جرم آنی است و اداره جهاد کشاورزی فقط 3 سال زمان دارد که از این فرد شکایت کند در غیر این صورت مجرم شامل مروز زمان می شود.

ساخت و ساز در زمین کشاورزی به صورت غیر قانونی چه عواقبی در پی دارد؟

اگر کسی بدون اجازه از اعضاي كميسيون و بدون گرفتن مجوز دست به تغییر کاربری زمینی بزند طبق ماده 3 مرقوم، این فرد متخلف شناخته شده و او را تحت تعقیب می دانند. در تبصره 4 همین ماده ذکر شده است که با توجه به نظر اكثريت اعضاي هيأت‌ عمومي ديوان‌ عالی كشور تغییر کاربری زمین های کشاورزی مطلقا ممنوع می باشد و متخلف های این قانون تحت تعقیب کیفری خواهند بود.

ساخت و ساز در زمین های کشاورزی باعت تشکیل پرونده در کمیسیون ماده 99 قانون می شود. تغییر کاربری زمین های کشاورزی و باغ ها متفاوت نیستند و هر دو باید برای ساخت بنا مجوز دریافت کنند و آن را تغییر کاربری بدهند و مجوز های دیگر مانند پروانه ساخت را نیز تهیه نمایند. برای تغییر کاربری زمین کشاورزی در سال 1401 بهتر است با سایت مشهد املاک تماس گرفته و مشورت نمایید.

مدارک لازم جهت تغییر کاربری زمین کشاورزی کدامند؟

متقاضی باید مدارک لازم جهت تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی به اداره جهاد کشاورزی ارائه بدهد، در خواستی بوده که مجوز تاسیس و مدارک مالکیت باید همراه این فرد باشد. البته نقشه عرصه ای که مد نظر این متقاضی می باشد باید همراه او باشد.

البته به همراه داشتن نظریه اداره کل محیط زیست استان هم بسیار ضروری است. تمامی پاسخ های دستگاه های مربوطه در چهار چوب ماده هفت باید به اداره جهاد کشاورزی تحویل داده شود. ساخت انباری در باغ نیز جرم محسوب می شود.

حد مجاز ساخت بنا در زمین کشاورزی چقدر است؟

 تبصره یک ماده 2 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها در باره حد مجاز ساخت بنا در زمین کشاورزی می گوید که تغییر کاربری این زمین ها برای سکونت صاحب باغ تا 500 متر مربع مشکلی ندارد. اما فقط برای یک بار امکان پذیر است.

احداث مرغ داری، دام داری، استخر های ماهی، تولیدات گلخانه ای و غیره شامل پرداخت عوارض های تغییر کاربری نمی شوند. اما این قانون باعث به وجود آمدن تردید هایی برای برخی از سازمان ها شده بود و گمان بر این می دانستند که ابعاد خانه باغ تا 500 متر مربع زمین برای سکونت صاحب زمین منعی ندارد و تاییدیه این امور را سرعت بخشیدند.

این مشکلات باعث شد که جلسه ای در دیوان عالی کشور صورت پذیرد و رای وحدت رویه شماره 724 مورخ 22/1/1391 این چنین صادر شد: اگر تغییر کاربری زمین با اجازه اعضاي كميسيون موضوع تبصره يك اصلاحي سال 1385 ماده يك قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغ‌ها باشد فقط یک بار از پرداخت عوارض های دولتی معاف می شود.

سوالات متداول