آیا تا به حال نام ملک مشاع را شنیده اید. ساختمان یا ملکی که متعلق به چند نفر است و همه در آن شریک هستند. حال سند این ملک به چه صورت است؟ در ادامه این مطلب با مشهد املاک همراه باشید تا علاوه بر بحث خرید خانه در مشهد درباره سند ملک مشاع صحبت کنیم و بیشتر درباره آن دانسته و تمام اطلاعات مربوطه را به دست آوریم.
سند ملک مشاع چیست؟
در بالا نیز این موضوع را بیان کردیم که ملک مشاع مربوط به چند نفر است و چند نفر مالک آن هستند. در واقع مشاع در لغت نامه به معنی مشترک و یا تقسیم نشده است. به عنوان مثال تصور کنید خانه ای به فرزندان یک خانواده ارث رسیده است. در این حالت تا زمانی که تقسیم ارث صورت نگرفته است این ملک مشاع است و اگر بخواهند خانه را بفروشند یا در آن تغییرات به وجود آورند باید از اجازه همه کسانی که مالک هستند دخیل باشد. سند این خانه نیز با اسناد دیگر متفاوت است.
سند املاک دیگر شش دانگ است یعنی کل یک ملک متعلق به یک شخص است. اما سند مشاع به این صورت است که مالک در آن چند نفر نوشته شده است با این تفاوت که مشخص نشده است مالکیت هر بخش مربوط به کدام شخص است. یعنی دانگ مربوط به هر نفر مشخص نشده است. به همین خاطر گاهی اوقات ممکن است سند تفکیکی با سند مشاع اشتباه گرفته شود. همان طور که گفتیم ملک مشاع معمولا برای ارث بیشتر در نظر گرفته می شود.
البته در آپارتمان ها نیز گاهی مکان هایی وجود دارد که مشاع شناخته می شود و سند آن به نام کل مالکان است و اگر کسی بخواهد از آن مکان استفاده کند باید به اجازه همه ساکنین باشد. به عنوان مثال یک مغازه که در طبقه همکف آپارتمان قرار دارد یا در نظر بگیرد. ممکن است این مغازه به همه مالکان تعلق داشته باشد. پس اجاره یا فروش آن نیز به همه ساکنان تعلق دارد.
سند ملک مشاع چه ویژگی هایی دارد؟
همان طور که در بالا بیان کردیم اگر ملکی وجود داشته باشد که تعدادی از افراد مالک آن باشند به آن مشاع گفته می شود. البته از ویژگی های این سند این است که برای ملک های مختلف مانند اداری، تجاری، شخصی یا کشاورزی نیز استفاده می شود. پس می توان گفت که زمین نیز می تواند مشاع باشد. اگر کسی بخواهد یک ملک مشاع را بفروشد، حق این کار و حتی سند زدن ملک را به تنهایی ندارد. یعنی نمی تواند به تنهایی تصمیم به فروش آن گرفته و یا تمام پول حاصل از فروش را برای خود بردارد. هم چنین کسی حق تغییر دادن ملک مشاع را ندارد.
یعنی نمی تواند بدون اجازه سایر افراد در این ملک تغییراتی ایجاد کند. استفاده از سند مشاع معمولا صورت نمی گیرد زیرا کار با آن سخت است و اندازه و سهم هر کدام از مالکان مشخص نیست. با این حال فقط برای زمین کشاورزی این نوع سند در نظر گرفته می شود. زیرا افراد زیادی می توانند آن را خریداری کنند و با هم در زمین کار کرده و از محصول آن به صورت مشترک استفاده کنند. اگر کسی که از مالکان بدون اجازه از بقیه تصرفی در ملک مشاع انجام دهد و یا اینکه در آن تغییراتی ایجاد کند همه مالکان دیگر می توانند از او برای این کار شکایت کنند. کارشناسان و مشاور املاک حاذق مشهد املاک می توانند به شما در این زمینه کمک کنند.
نحوه دریافت و تفکیک این سند چگونه است؟
در بالا نیز این موضوع را بیان کردیم که مالکان یک ملک مشاع در کل آن سهیم هستند و میزان سهم هر شخص مشخص نشده است. به همین دلیل اگر فروش یا تغییر در ملک مشاع بخواهد اتفاق بیافتد باید اول سهم هر شخص مشخص شده و سند برای همه تفکیک شود. به این صورت که مالکان باید اقدام کرده و سند را مجزا کنند. برای این کار یکی از مالکان باید تقاضای تفکیک را بدهد و مراحلی را انجام دهد. این مراحل به این صورت قابل اجرا است. اول از همه باید درخواست تفکیک سند به اداره ثبت ارائه شود.
بعد از آن باید سهم هر یک از مالکان مشخص شود. سپس باید تنظیم تقسیم نامه صورت بگیرد. تنظیم صورت جلسه تفکیکی که شامل مشخصات دقیق مانند متراژ، تعداد واحد ها و سهم تقسیم شده از هر یک از اعضا باید دقیق در این صورت جلسه نوشته شده باشد. بعد از آن تمامی مدارک مربوطه به ملک مشاع به اداره ثبت اسناد به همراه تقسیم نامه ها ارسال شود. در آخر نیز سند کلی ملک مشاع ابطال می شود و اسناد جداگانه ای برای هر یک از مالکان تنظیم می شود.
این سند چقدر اعتبار دارد؟
اگر سند مشاع به صورت تک برگی و رسمی تنظیم شود دارای اعتبار بالا می شود. در واقع سند مشاع به خودی خود معتبر است و تا زمانی که هر کدام از مالکان اقدام به تفکیک آن نکرده است می توان گفت که اعتبار بالایی داشته و در دعاوی می توان از آن استفاده کرد. به محض اینکه سند مشاع تفکیک می شود از اعتبار خارج شده و ابطال می شود. زیرا در این صورت اسنادی که در اختیار مالکان قرار دارد معتبر است. درباره اعتبار سند مشاع نیز می توانید از کارشناسان مشهد املاک کمک بگیرید.
انتقال سند ملک مشاع قبل از ثبت ملک چگونه صورت می گیرد؟
ممکن است شما قصد خرید یک ملک مشاع را داشته باشید. اولین کاری که برای این ملک باید انجام دهید این است که توجه کنید آیا سند آن تفکیک شده است یا خیر. در صورتی که سند این ملک تفکیک نشده باشد برابر با ماده ۱۱۴ آیین نامه قانون ثبت، اگر ملکی که مشاع است قبل از اینکه تقسیم شود به شخص دیگری انتقال پیدا کند باید نام تمام کسانی که در آگهی وجود دارند در سند انتقال داده شده نوشته شود و در یک جا ثبت شده سپس سند مالکیت صادر شود. این بدان معنا است که باید مشخص شود سند به نام چه کسانی بوده و چه مالکانی دارد چون هنوز تقسیم انجام نگرفته و پول باید بین تمام این مالکان به صورت سهم تقسیم شود.
انتقال سند ملک مشاع بعد از ثبت ملک چگونه انتقال می یابد؟
سند ملکی مشاع می تواند بعد از ثبت نیز انتقال پیدا کند. این نوع انتقال با قبل از ثبت متفاوت است. بنا بر ماده ۱۱ قانون آیین نامه ثبت اگر سندی به کسی دیگر انتقال داده شود سند قبلی باطل شده و سند مالکیت جدید صادر می شود. تمام مالکان می توانند بنا بر قانون میزان سهمی که دارند را بفروشند و نیازی به اجازه سایر مالکان ندارند. پس وقتی سندی از هر مالک ثبت شده باشد می تواند آن را به دیگری انتقال دهد و مشکلی نیز در این بین اتفاق نمی افتد. فقط سند مالکیت جدید باید با تمامی مشخصات ثبت شود به صورت رسمی نشان داده شود تا معتبر باشد. مشاوران مشهد املاک در این زمینه می توانند به شما کمک کنند.
سند تک برگی ملک مشاع چگونه است؟
در بالا نیز این موضوع را بیان کردیم که اگر می خواهیم سند مشاع را معتبر و رسمی در نظر بگیریم باید آن را تک برگی کرد. به این صورت که در این سند نام و مشخصات تمامی مالکان نوشته شده است و مشخصات ملک نیز در آن آمده است. سند تک برگی اعتبار بالایی دارد زیرا قابلیت جعل ندارد و کلاهبرداری با آن صورت نمی گیرد. هم چنین مالکان می توانند ملک را تقسیم کرده و آن را تفکیک کنند سپس برای هر قسمت که سهم آن ها است سند جداگانه به صورت تک برگی در نظر بگیرند. اما باید این نکته را بیان کنیم که ملک باید به صورت شش دانگ باشد و متراژ آن باید به گونه ای باشد که قابلیت تقسیم دنگ های آن وجود داشته باشد.
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع چگونه صورت می گیرد؟
اگر ملک مشاعی که خریداری کرده اید و یا اینکه یکی از مالکان این نوع ملک هستید ممکن است در هر مرحله برای سند رسمی آن مشکلی پیش آید. در این صورت شما باید دادخواست سند رسمی ملک مشاع را انجام دهید و این دادخواست را به دادگاه ارائه دهید تا برای حل مشکل اقدام شود. هر دادخواست بستگی به عملی که اتفاق افتاده است دارد و کسی که در این کار ماهر است می تواند برای شما آن را تنظیم کند. مشاوران مشهد املاک می توانند به شما در تنظیم این دادخواست کمک کنند.
فروش ملک مشاع چگونه صورت می گیرد؟
اگر کسی بخواهد ملک مشاع را بفروشد باید توافق سایر مالکان را نیز داشته باشد. البته این در صورتی است که تفکیک صورت نگرفته باشد. در صورتی که تفکیک صورت گرفته باشد هر کدام از مالکان بدون توافق دیگری می تواند سهم مربوط به خود را بفروشد. معمولا فروش ملک مشاعی که تفکیک نشده باشد به سختی صورت می گیرد زیرا مشکلات زیاد داشته و کسی به سمت این نوع املاک نمی رود.
سوالات متداول
همان طور که در متن بیان کردیم معمولا املاکی که به صورت ارث هستند بیشتر به صورت مشاع قرار دارند.
معمولا مشکلات برای انتقال این نوع اسناد زیاد است و نیازمند رضایت همه مالکان است. به همین دلیل طرفدار کمتری دارد.
هر گاه سهم هر نفر از ملک مشخص شده باشد، هر مالک بدون رضایت بقیه می تواند سهم خود را بفروشد. مشاوران حاذق مشهد املاک در این زمینه می توانند به شما بسیار کمک کنند.
